日期：2016-3-25（原创文章,禁止转载）
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开启城市建设的金钥匙
修水良塘武宁沙田都昌东湖新区发展的启示
市委政研室
【编者按】市委九届七次全会以来，我市坚持两区互动发展，以适度超前的城市建设带动相对滞后的工业发展，城市建设发生了翻天覆地的变化。尤其是修水、武宁、都昌三县新区建设，历经凤凰涅槃，迅速崛起，成为全市兴城的典范。三县在推进新区建设中，把经营理念贯穿于城市建设的始终，大胆探索，精心操作，找到了一条以城建城、以城养城、以城兴城的城市建设可持续发展道路，值得学习借鉴。
市委九届七次全会以来，我市坚持以强工兴城为主战略，以适度超前的城镇建设带动相对滞后的工业发展，以城市建设的杠杆撬动经济发展，通过创新城市经营、狠抓项目建设、提升城区环境，短短三年时间，市中心城区和各个县城发生了翻天覆地的变化。尤其是修水、武宁、都昌三县结合本地实际，大胆探索，精心操作，城市新区建设迅速崛起，成为全市兴城的典范。三地推进新区建设发展的实践再次证明：只有紧紧抓住经营城市这把金钥匙，才能有效破解建城之困，保持兴城之势。
1、城往何处拓把拓展新区作为推进新型城镇化的有效途径。纵观世界城市发展规律，当城镇化率达到30%时，城镇化将进入加速阶段，且一直会持续到城镇化率60%以上。我市城镇化水平2008年为40.75%，2011年为44.4%，按照这一经验，九江正处在推进城镇化的黄金期。城镇化的核心是调整城乡结构，大量农村人口将向城镇集中转移，这对城镇发展带来了新的挑战：随着人口向城镇加速聚集，产业向城镇快速转移，老城区空间布局有限，负荷明显过重，难以适应城镇快速发展的需要。面对现实，出路何在？修水、武宁、都昌等地发展实践表明：推进城镇化少不了拓展发展空间，城市新区建设是拓展发展空间的最佳途径。修水良塘新区规划面积6.8平方公里，规划建设了全省规模最大的市场群、面积最大的县级城市公园、数字化水平最高的县级医院、标准最高的县级车站，新区建设使山城豁然开朗；武宁沙田新区规划面积7.8平方公里，形成了38公里的湖岸线和一湖两岸的城市发展新格局，不仅拓展了城市空间，而且完善了城市功能，提升了城市品位；都昌东湖新区规划面积11.6平方公里，包括滨水西区、城东新区和城南新区三个组团，为建成30万人口中等城市奠定了坚实基础。
2、钱从哪里筹把放大地产效益作为筹措建设资金的主要来源。推进城市建设，筹措资金是关键。无论是道路桥梁、广场公园，还是学校医院、公益设施，都需大笔投入。如修水良塘新区三年实施了重点项目37个，仅政府投资就达20多亿元；武宁沙田新区三年实施了建设项目48个，完成政府投资16.8亿元；都昌东湖新区今年将安排政府投资10亿元，实施项目43个。如此大规模的城建投入，对于还属吃饭财政的三县而言，靠财政显然不切实际。钱从哪里来？三年的兴城实践，全市上下找到了一条快速融资的新路子坚持把土地资产作为城市建设资金的主要来源。在实际操作中，注重处理好三个关系（即处理好卖与收、先与后、管与放的关系，变卖地筹资为收地融资，变先卖地后做环境为先做环境后卖地，变政府走在开发商后面为政府走在开发商前面），坚持六措并举（即先做好环境，合理确定基准地价，打击围标，加大宣传，宁可流拍、不可贱卖，打好环境对地价影响的时间差），把土地升值空间牢牢掌握在政府手中，实现了投入、经营、增值、再投入滚动式发展。修水良塘新区由于公共设施齐全、专业市场前景看好，地价从最初的不到50万元/亩升值到现在的180万元/亩。武宁沙田新区2009年刚开发时开发商对土地只肯出30万元/亩的价格，经过县政府这几年的自主开发、打造环境，目前新区土地保守估价至少在170万元/亩以上，涨了4倍多。都昌东湖新区离老城区相对较近，三年来新区土地也升值了3倍以上。
3、账该怎么算把精心筹划项目作为推进城镇建设的重要法宝。城市建设能否实现滚动发展、持续推进，关键在算好投入产出帐上做到心中有数。这几年，全市各地按照以城建城、以城养城的思路，在城市建设过程中注重算好两笔帐：一是算好具体项目盈亏账。凡基础性、功能性、公益性项目政府都舍得花钱，但严格按照预算来花；凡经营性项目则坚持精心谋划，不做亏本买卖，尽量实现效益最大化。如修水良塘新区建设的宁红国际商贸城，总投资2.5亿元，共建商铺28栋2300个，停车位600个，按一个商铺20万元计算，可产出4.6亿元，可盈利2.1亿。二是算好新区开发整体帐。在新区开发上实行整体规划、整体拆迁、整体推介的建设模式，善于算总账、算远帐、算大账。这三县正是由于精打细算、善于运作，在城市建设上不仅不缺钱，而且越做越有钱、越做越顺手，走上了良性发展之路。修水良塘新区预计整体总投入30亿元，现已盘活可出让土地2500多亩，土地出让估值40多亿元，可净赚10亿元以上；武宁沙田新区现有可出让土地3700多亩，土地出让总收入可达62亿元，整体还可盈利30亿元；都昌东湖新区预计投入20亿元，可出让土地1530亩，土地出让收入可达25亿元，可盈利5亿元。
4、项目如何推把科学推进机制作为确保项目建成的重要保障。短短数年，九江各地城市面貌能有如此巨变，主要得益于一大批重大城建项目的推进和建成。为确保项目有序快速推进，全市上下探索了一套行之有效的工作机制：坚持一个项目、一名领导、一个人、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍的六个一项目推进机制，做到以目标倒逼进度、时间倒逼程序、项目倒逼部门、下级倒逼上级、督查倒逼落实；建立项目综合协调、项目规划、资金监管、进度督查、宣传建档五合一的调度督查机制，对所有在建项目进行统一调度、统一管理，实行一月一通报；完善重点项目考核机制，对重大项目工作成绩突出的单位和个人给予表彰奖励，对工作不力、服务不到位的单位和个人予以通报批评，并追究。正是由于科学调度、强力推进，确保了每一个城建项目都建成优质工程、高效工程、节约工程、廉洁工程、市民满意工程，没有出现豆腐渣工程、半拉子工程、严重超预算工程。
市委九届七次全会以来的短短三年，我市无论是中心城区八里湖新区建设，还是各县城新区，尤其是修水良塘、武宁沙田、都昌东湖等县的新区发展，可谓经历凤凰涅槃，建设大气磅礴、发展脱胎换骨。我市城市建设在带给我们震撼和鼓舞的同时，也给人以深刻的启迪。
坚持两区互动这一思路，是欠发达地区推进工业化、城镇化的根本出路。工业化和城镇化是当前各地加快发展的两翼，是任何地区不可逾越的发展阶段。九江经济总量偏小，发展不充分的实际，决定了必须毫不动摇地推进工业化、城镇化。而发展工业项目、推进城市建设，资金是最大的瓶颈。实施园区、城区互动发展战略，则成为有效破解这一难题的良方。一方面，通过盘活土地资源，从经营城市中收益部分投向工业园区，不仅扶植和培育了重大项目，而且为园区基础设施建设筹集了资金；另一方面，工业创造的财富必然促进城市的发展。快速发展的园区工业还可以为城区集聚人气、提供就业。这样的两区互动良性循环，成为推动区域经济发展的动力源。修水、武宁、都昌三地不沿江、不沿路，区位偏远，基础薄弱，就是在这样的条件和环境下，他们坚持两区互动，强工兴城战略不动摇，以适度超前的城镇建设带动相对滞后的工业发展，以新型工业化支撑新型城镇化，不仅新区建设不差钱，而且园区投入也有钱。短短三年，依托城区做大做美做旺，修水县工业园区基础设施政府累计投入达10.8亿元，年均增长170%；武宁县累计投入10.01亿元，年均增长51.9%；都昌县累计投入4.9亿元，年均增长132.8%。三县工业园区建成区面积平均扩展了2倍以上。
坚持经营城市这一理念，是新型城镇化可持续发展的有效途径。在社会主义市场经济条件下，经营城市理念是经济全球化对城市管理理念变革的必然要求，是突破城市建设资金瓶颈、实现城市可持续发展的重要思路。九江这些年的城市建设，项目越做越多、越做越大、越做越顺手，最根本的原因是九江市、县党政一班人打破了陈旧思维的桎梏，将经营理念贯穿于城市建设的始终。通过一系列的城市经营运作，最大限度地挖掘、放大了城市无形资本的效益，让它在引进项目、吸引人气和升值土地等城市资产方面产生巨大效益；最大限度地发挥了环境杠杆的作用，先把环境做好，推动土地在政府手中升值；最大限度地用好各种资本运作的功能，有效保证了城市建设项目投入。同时，也正是由于善于运作，变投入为产出，变花钱为挣钱，从根本上解决了城市建设可持续的问题。
坚持规划引领这一机制，是提升城市功能品位的有力保障。规划是写在大地上的文章，是城市建设的灵魂。这几年九江城市建设之所以精品多、特色显、变化大，这与重视规划工作密不可分。全市各地在城市建设过程中，始终突出规划的龙头地位，坚持领导意图、群众意愿、专家意见、法律意义的统一，做到五个不：不吃后悔药，做好长远规划，避免遗憾和败笔；不唱空城计，繁荣市场经济，强化产业支撑；不做复印机，防止一张图纸做一条街；不犯冷热病，建设和管理持之以恒；不欠子孙债，做今天的事不给后人留下包袱。如修水县按照打造赣湘鄂三省九县边贸中心要求，超前谋划整体开发良塘新区，着力打造30平方公里、30万人口的区域物流商贸中心城市；武宁县按照精品、生态、休闲、养生的理念，打好生态牌、旅游牌，重点以旅游地产撬动新区建设；都昌县利用依山傍水、濒临鄱阳湖的优势，揽山入城，引水活城，造景美城，着力打造30万人口滨湖亲水生态田园中等城市。三地新区依托各自优势，坚持高起点、高标准、高规格规划，才有了新区建设各具千秋，卓尔不群。
坚持苦干实干这一作风，是关乎区域赶超发展的决定因素。一切机遇，只有在实干中才能把握；一切发展，只有在苦干中才能收获。修水、武宁、都昌三个新区建设的快速推进，最主要的法宝就是苦干实干。这种作风，体现在始终坚持正确思路不动摇，城市新区建设的重大决策一经作出，不因班子换届而变换思路，不因主官变动而转移重点，一年接着一年做，一任接着一任干；这种作风，体现在高效有序的一线工作法，工作布置在一线下达，推进情况在一线掌握，矛盾问题在一线解决，操作能力在一线提升；这种作风，体现在不舍昼夜，只争朝夕的新区建设速度上，三地实行四套班子领导全部挂帅项目、靠前指挥，相关部门驻地督促检查、监理施工，广大建设者晴天抢干、雨天巧干、白天大干、晚上加班干，成为5+2、白加黑精神的实践者。正是在这种上下同心、前后相继的苦干实干中，九江的城市新区才有今天的巨变，九江的赶超发展才有今天的质变。
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